Warum wird ein Sachverständiger für Immobilienbewertung benötigt?
Viele weitere Kriterien haben Einfluss auf den Wert der Immobilie. Man kann heutzutage bei verschiedenen Anbietern im Internet den groben Wert einer Immobilie ermitteln lassen.
Anhand einer geringen Anzahl von Faktoren, die der Nutzer angibt, wird hier ein Wert ausgewiesen. Dieser kann nah an der Realität sein, ist es aber regelmäßig nicht.
Daher ersetzt dieser “Schätzwert“ nicht die Qualität der Wertermittlung durch einen Sachverständigen. Zum Beispiel erhält der Sachverständige beim Ortstermin viele Eindrücke zur Immobilie, die durch das Eingeben von ein paar Faktoren durch einen Nutzer nicht ersetzt werden kann. Dies können zum Beispiel sein:
· Lärm durch die Nähe zu viel befahrenen Straßen, zu Bahnlinie oder/und Fluglärm
· Hochspannungstrassen
· Geruchsbelästigungen durch Kläranlagen, landwirtschaftliche Betriebe, Straßenverkehr oder/und Industrieanlagen
· Grundstückszuschnitt und -Erschließung und vieles mehr
Weiterhin prüft der Sachverständige auch die rechtlichen Gegebenheiten. Sind die baulichen Anlagen genehmigt oder genehmigungsfähig? Gibt es belastende oder begünstigende Baulasten? Ist mit Altlasten zu rechnen?
Es ist unerlässlich, alle Faktoren zu erfassen, um einen belastbaren Wert zu ermitteln. Dieser Wert ist lt. §194 BauGB als “Verkehrswert“ definiert:
“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Zentrale Rechtsvorschrift zur Vorgehensweise zur Ermittlung des Verkehrswerts ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Vielleicht konnten Sie auf Grund der obigen, sehr verkürzten Ausführung einen kleinen Eindruck gewinnen, wie komplex das Tätigkeitfeld des Sachverständigen für Immobilienermittlung ist.
Welche Unterlagen sind für die Bewertung erforderlich?
Durch den Auftraggeber sind regelmäßig vor Ortsbesichtigung zur Verfügung zu stellen:
· Liegenschaftskarte
· Grundbuchauszug
· Baulasteintragungen
· Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte usw.)
· Flächenberechnungen sowie Berechnungen zum Maß der baulichen Nutzung
Ggf. können zusätzlich erforderliche Unterlagen durch den Sachverständigen kostenpflichtig eingeholt werden. Dafür kann eine
Vollmacht vom Grundstückseigentümer erforderlich sein.
Was kann der Anlass für eine Bewertung sein?
Honorar
Das Honorar orientiert sich an die Vorgaben des BVS in der aktuellen Fassung:
Bei Beauftragung sind vor der Ortsbesichtigung 25 % des Honorars zu entrichten.
Hinzu kommen können weitere Kosten, wie Fahrtkosten, Gebühren für vom Sachverständigen einzuholende Unterlagen, bei zusätzlichen Erschwernissen (Bewertung von Rechten) usw..
Gerichtsgutachten werden nach JVEG vergütet.
Der Marktwert von Immobilien ist aufgrund der Vielzahl von wertbeeinflussenden Kriterien und der daraus resultierenden Komplexität von erfahrenen Sachverständigen realitätsnah und aktuell zu ermitteln.
Zu diesen Kriterien gehört unter anderem:
· Baujahr,
· Bauweise,
· energetische Beschaffenheit,
· Wohn-/Nutzfläche,
· Instandhaltungszustand,
· Gebrauchstauglichkeit des Grundrisses
· Ausrichtung des Gebäudes auf dem Grundstück,
· Grundstücksgröße,
· Ausnutzung des Grundstücks
· Instandhaltungsrückstände, Sanierungsstand,
· aktuelle Marktlage und nicht zuletzt
· die Lage des Grundstücks.
Der Anlass für die Beauftragung einen Sachverständigengutachtens zur Immobilienbewertung kann recht vielfältig sein. Hier ein kleiner Auszug der häufigsten Gründe:
· Kaufs- oder Verkaufsfälle
· Investitionsentscheidung
· Vermögensübersicht
· Schenkungen oder Erbfall
· Ehescheidungen
· Zwangsversteigerungen
· usw.
Die angebotene Leistung beinhaltet die Erstellung von Bewertungsgutachten aller Arten von bebauten und unbebauten Grundstücken (z. B. Ein- und Mehrfamilienhäuser, Wohnungs- und Teileigentum, gewerblich- und gemischt-genutzte Immobilien, Handelsimmobilien, Betreiberimmobilien, Erbbaurechte usw.) einschließlich Rechten an diesen (z. B. Wohnungs- und Nießbrauchrechte, Überbau, Wege- und Leitungsrechte, Reallasten usw.).
Vor Beauftragung erhalten Sie ein Angebot, aus dem hervorgeht, mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben. (siehe auch Honorar)
Das beauftragte Gutachten besteht - je nach objektspezifischem Schwierigkeitsgrad - aus 15 bis 50 Seiten und wird im PDF-Format sowie 2 Papierausfertigungen übergeben. Das Gutachten ist in der Regel wie folgt gegliedert:
· Deckblatt mit wichtigen Angaben und Ergebnissen zum Wertgutachten
· Inhaltsverzeichnis
· Allgemeine Angaben zum Bewertungsobjekt
· Grundstücksangaben
· Baubeschreibung
· Bodenwertermittlung
· Berechnung des Verkehrswerts
· Anlagen (Lageplan, Pläne, Fotos usw.)
Das beauftragte Gutachten kann - je nach Auftragslage und Schwierigkeitsgrad sowie ob alle Unterlage zur Verfügung stehen - ca. 3 bis 6 Wochen nach erfolgreich durchgeführtem Ortstermin zur Verfügung gestellt werden.
Bereits während des Studiums der Architektur in Darmstadt war ich für ein Architektur- und Sachverständigenbüro tätig. In dieser Zeit kam ich zum ersten Mal in Kontakt mit der Bewertung von Immobilien. Von Oktober 2006 bis August 2007 absolvierte ich einen Lehrgang zum “Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ an der TÜV Rheinland Akademie in Köln. Abschließend legte ich eine Prüfung mit Zertifikat zum “Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV)“ ab.
In der weiteren Zusammenarbeit mit dem Architektur- und Sachverständigenbüro in Darmstadt, aus dem später eine Bürogemeinschaft hervor ging, konnten dezidierte praktische Erfahrungen in der Immobilienbewertung vom Einfamilienhaus bis hin zu großen Bürogebäuden in Frankfurt gesammelt werden.
Somit schaue ich mittlerweile auf mehr als 20 Jahre Berufserfahrung in der Immobilienwertermittlung zurück.
2020 orientierte ich mich zurück in meine Heimat, das Emsland.
Jahrelange Erfahrung sowie fortlaufende Weiterbildungen und Auffrischungslehrgänge gewährleisten Qualität auf höchstem Niveau.